La prevención de riesgos laborales no es un terreno exclusivo de las grandes empresas. Las comunidades de propietarios, con o sin personal contratado, también están sujetas a la Ley 31/1995 de Prevención de Riesgos Laborales y a la normativa que la desarrolla. Esta obligación existe para proteger la salud y la seguridad de todas las personas que realizan trabajos en sus instalaciones, ya sean personal propio, empresas contratadas o autónomos. Sin embargo, el desconocimiento sigue siendo frecuente, lo que puede derivar en sanciones económicas elevadas e incluso responsabilidades penales.
En OTP sabemos que gestionar la prevención en este contexto es clave para evitar reclamaciones, proteger a las personas trabajadoras y garantizar la tranquilidad jurídica de la comunidad. La obligación de cumplir la normativa se activa desde el momento en que se contrata cualquier servicio, obra o mantenimiento.
Comunidades con personal propio y sin personal
Cuando una comunidad tiene personas contratadas directamente, como porteros, limpiadores o personal de mantenimiento, debe cumplir con las mismas obligaciones preventivas que cualquier empresa: evaluación de riesgos, plan de prevención, formación e información específica, vigilancia de la salud y coordinación con otras empresas que actúen en el recinto.
Incluso cuando no existe plantilla propia, la comunidad sigue siendo responsable si contrata servicios externos. En ese caso, el Real Decreto 171/2004 establece que debe comunicar los riesgos presentes, las medidas preventivas y de emergencia, y coordinar las actividades empresariales para garantizar la seguridad en todo momento. Si un proveedor sufre un accidente laboral en la finca y no se han cumplido estas obligaciones, la responsabilidad puede recaer directamente en la comunidad.
Obras en la comunidad: un papel más exigente
La situación se vuelve más compleja cuando la comunidad realiza obras. En ese momento adquiere la condición de promotor y, si contrata directamente a autónomos, también la de contratista principal. Esto la obliga a cumplir el Real Decreto 1627/1997, lo que incluye facilitar los datos para la apertura del centro de trabajo, designar un Coordinador de Seguridad y Salud cuando intervienen varias empresas o autónomos, aprobar el Plan de Seguridad y Salud o la Evaluación de Riesgos Específica y garantizar la presencia de un recurso preventivo cuando sea necesario.
El incumplimiento de estas obligaciones puede derivar en sanciones graves o muy graves, con multas que oscilan entre los 2.046 € y los 819.780 €, e incluso en penas de prisión si se produce un accidente con consecuencias serias.
Casos concretos y tipos de siniestros en comunidades
Los accidentes más comunes en comunidades de propietarios incluyen: caídas a distinto nivel en trabajos en altura (cristaleros, antenistas), caídas al mismo nivel por suelos húmedos o mal iluminados, accidentes eléctricos, sobreesfuerzos al manipular cargas, golpes y cortes en tareas de mantenimiento, inhalación de productos químicos de limpieza o incluso accidentes en ascensores por fallos de mantenimiento.
La jurisprudencia refuerza esta realidad:
- En un caso de caída de andamio (STSJ Canarias, 2011) se responsabilizó a la empresa contratista por incumplimiento de medidas básicas, pero la promotora y la comunidad habrían sido responsables si no hubiesen designado coordinador.
- En otro supuesto, un accidente mortal por inhalación de monóxido de carbono derivó en responsabilidad directa del titular del centro por no haber evaluado ni comunicado el riesgo.
- Existen también sentencias donde la falta de coordinación o información preventiva recae en el promotor (incluida una comunidad de propietarios), aunque las tareas fueran realizadas por empresas externas.
Estos casos demuestran que el argumento de “no tener trabajadores” no exime a la comunidad de responsabilidad.
Responsabilidades administrativas, civiles y penales
Las comunidades pueden incurrir en distintos tipos de responsabilidad:
- Administrativa: con sanciones de 2.045 € a 820.000 €, además del recargo de prestaciones de la Seguridad Social (30-50%).
- Civil: obligación de indemnizar los daños físicos o psíquicos sufridos, compatible con las prestaciones de la Seguridad Social.
- Penal: cuando se demuestra imprudencia grave o incumplimiento doloso, con penas de prisión de 6 meses a 4 años para las personas con funciones de dirección, incluidas figuras como administradores de fincas, presidentes de la comunidad o incluso recursos preventivos que no cumplan con sus obligaciones.
La Coordinación de Actividades Empresariales como herramienta clave
La Coordinación de Actividades Empresariales (CAE) es fundamental para que todas las tareas que se desarrollan en las zonas comunes cumplan con la normativa. Como “empresario titular” del centro de trabajo, la comunidad tiene tres deberes esenciales:
- Información: comunicar de forma escrita y documentada los riesgos del centro y las medidas de emergencia a todas las empresas y autónomos antes del inicio de los trabajos.
- Vigilancia: verificar que las empresas concurrentes cumplen sus obligaciones en PRL (formación, EPIs, medidas preventivas).
- Coordinación: solicitar y gestionar la documentación preventiva, analizar posibles interferencias y, en su caso, designar coordinador de actividades.
El administrador de fincas juega aquí un papel esencial, asegurándose de identificar a todas las empresas o autónomos que trabajan en la comunidad, coordinar medidas preventivas, gestionar la documentación y supervisar que se cumplan las normas de seguridad y salud laboral.
Cada vez más administradores recurren a herramientas tecnológicas y a la colaboración de Servicios de Prevención Ajenos, que proporcionan informes de riesgos, proponen medidas y aseguran que todo el proceso se realiza correctamente.
Un compromiso que también es una garantía
La prevención en comunidades de propietarios no es solo una obligación legal, sino una medida de protección para las personas y para la propia comunidad frente a posibles accidentes y sanciones.
Desde OTP ofrecemos un servicio integral que abarca desde la coordinación de actividades empresariales hasta el asesoramiento técnico en obras y la formación específica para administradores y personal de la comunidad.
Cumplir con la normativa no solo evita sanciones: también construye entornos más seguros y confiables para todos.
Contacta con nuestro equipo técnico y actúa antes de que el riesgo sea irreversible.
La Salud es +
Autor: Manuel Carlos Martínez García, Coordinador Comercial de OTP
Impulsamos la prevención de riesgos laborales y ayudamos a fomentar el bienestar, la seguridad y salud de las personas en las organizaciones. #PRL #SST