La Responsabilidad Penal de las Comunidades de Propietarios

La falta de medidas preventivas en las actividades subcontratadas en las comunidades de propietarios,  ¿puede generar una responsabilidad penal? ¿quién tiene esta responsabilidad?

La prevención de riesgos en general y las Comunidades de Propietarios

El empresario titular del centro de trabajo es la persona o entidad que tiene la capacidad de gestionar el centro de trabajo.

La Comunidad de Propietarios tiene la capacidad de subcontratar actividades y por tanto adquiere la condición de empresario titular.

El presidente es el representante de la comunidad y por tanto tiene la máxima responsabilidad.

Cuando un empleado debe realizar una actuación en un lugar de trabajo cuya propiedad no es de su empresa, por ejemplo cuando actúa en una comunidad de propietarios, se inicia lo que se llama la Coordinación de Actividades Empresariales.

A diferencia de lo que mucha gente piensa, la responsabilidad NO ES DEL ADMINISTRADOR DE LA FINCA, éste tiene la obligación de asesorarnos, pero la responsabilidad es siempre de la Comunidades de Propietarios.

¿Tiene responsabilidad en materia de prevención la Comunidad de Propietarios?

Aquí debemos diferenciar dos tipos de Comunidades de Propietarios:

• Las que tienen trabajadores contratados: conserjes, personal de limpieza, mantenimiento, etc… 

• Las que subcontratan todas las actividades.

En ambos casos hay responsabilidad en materia de prevención para la Comunidad de Propietarios, pero ésta es mayor si la comunidad tiene personal propio contratado. 

Y sin duda, la responsabilidad penal sería la situación más grave en la que se podría ver envuelta una Comunidad, e igual que su presidente como máximo responsable.

¿Las Comunidades que contratan trabajadores, deben disponer de un Servicio de Prevención?

Efectivamente, si tienen trabajadores propios, deberán gestionar la Prevención de Riesgos Laborales mediante un Servicio de Prevención Ajeno.   

Dentro de las actividades que OTP desarrolla en las comunidades en cumplimiento de la normativa vigente está la evaluación de riesgos, la vigilancia de la salud, la adecuación de máquinas, la coordinación de actividades empresariales y ahora que son tan necesarios, los planes de contingencia frente al COVID19.

Las Comunidades que no tienen personal contratado ¿están exentas de cumplir la PRL?

En ningún caso pueden estar exentas de ello, el cumplimiento obliga a todos y el desconocimiento no exime de responsabilidad.

Las comunidades subcontratan tareas o actividades peligrosas: construcción, rehabilitación de fachadas, mantenimiento, etc. 

Existe por tanto la obligación de Coordinación de Actividades Empresariales, (conocido como CAE). 

Para las comunidades que no tienen personal contratado, la figura del Servicio de Prevención Ajeno sería muy conveniente, aunque sí que existen otras modalidades, pero más complejas, menos efectivas y al mismo tiempo que generan mayores riesgos.

OTP asesora a las comunidades con o sin trabajadores para un cumplimiento eficaz de la prevención y una adecuada coordinación de actividades empresariales. La clave es controlar y reducir al mínimo la responsabilidad.

Es decir, ¿si mi comunidad de propietarios no gestiona adecuadamente la CAE, tiene responsabilidad?

Efectivamente así es. Según Art. 24 de la Ley 31/1995 posteriormente desarrollado por el R.D. 171/2004 establece una serie de obligaciones de coordinación que deben cubrir todas las empresas: incluidas las Comunidades de Propietarios.

Como decía anteriormente, el cumplimiento obliga a todos y el desconocimiento no exime de responsabilidad. 

¿A qué sanciones se enfrenta mi comunidad de propietarios por no cumplir con el deber de coordinación?

Según la Ley de Infracciones y Sanciones en el Orden Social (LISOS), la falta de coordinación se puede considerar como falta Grave (hasta 40.985€ de sanción) cuando se trata de actividades subcontratadas de riesgo bajo o medio, y como falta Muy Grave (hasta 819.780€ de sanción) cuando se subcontratan tareas consideradas como peligrosas (construcción, rehabilitación de fachadas, etc…).

No gestionar la coordinación preventiva con las subcontratas le puede costar a la Comunidad de Propietarios hasta 819.780€ de sanción 

¿Existe responsabilidad penal para la Comunidad de Propietarios?

La responsabilidad penal, según la Ley de Prevención, recae sobre la dirección de la empresa, que en el caso de la comunidad de propietarios, esta figura es asumida por el Presidente de la comunidad.

Es importante tener en cuenta que la responsabilidad penal va en función del conocimiento y la “mala fe” que pueda existir. 

Es decir, para recaer en este tipo de responsabilidad, el presidente de la comunidad debería tomar decisiones voluntariamente y con conocimiento de causa, pese a las recomendaciones del Servicio de Prevención, que incurrieran en la causa directa de un accidente. 

Para evitar esta responsabilidad penal, OTP hace especial hincapié en un adecuado, eficaz y profesional asesoramiento.

Nota aclaratoria: Comunidades de propietarios o Comunidades de vecinos:

• El propietario es frente a la ley (Ley de Propiedad Horizontal en España y Código Civil de Cataluña en Cataluña), el responsable, y quién por tanto tiene los derechos y obligaciones, viva o no viva en la Comunidad.

•  El vecino puede ser inquilino y no propietario, y en este caso deberá redactarse en el contrato de alquiler de la vivienda, las cláusulas que establezcan los derechos y obligaciones del inquilino frente al propietario. Pero frente a la Comunidad responderá el propietario.